——各方人士纵论北区发展前景
研讨背景
扬州北区，在这里确切的是指扬州市维扬区所属从蜀冈风景区到西北绕城高速之间的区域，在历史上，这里就曾经是扬州的经济文化中心。隋唐时代扬州旧城就在这里，可谓承载了的千年繁华。
“维扬”之名最早载于公元前约五世纪由孔子编撰的《尚书•禹贡》中。书中载：远古时期分为天下九州，其中“淮海惟扬州”，意指在东南沿海一带为九州之一的扬州。这里所指的扬州范围很广，约相当于今日之华东数省。古代汉语中“惟”通“维”，后人便把扬州又称为“维扬”。如唐代著名诗人杜荀鹤即有描绘扬州繁华的名句：“见说西川景物繁，维扬景物胜西川。”元代诗人陈秀民在《扬州》一诗中有诗句：“遮莫淮南供给重，逢人犹说好维扬。”维扬正式作为一个行政建置的名字，最早是在元代末年：元至正十七年（1357），朱元璋部将缪大亨兵取扬州，至正二十一年（1361），在此置维扬府。据嘉靖《维扬府志》载：此时的维扬“据江海之会，所统会三州七邑，为东南咽喉枢要之地。”
隋、唐时期，是维扬历史上空前辉煌的时期。“紫泉宫殿锁烟霞，欲取芜城作帝家”，隋炀帝继位后，带领百官群僚及数千美女宫妃，乘龙舟，浩浩荡荡三下扬州，在蜀冈之上建“上下金碧、千门万户”的迷楼，在其附近建春草、归雁、回流等“扬州十宫”，形成恢弘壮丽的江都宫建筑群。由于隋炀帝长期滞留维扬，政令皆由此出，使这里一度成为实际上的隋代都城。
至唐代，维扬成为全国漕运、盐铁转运的中心，商贾如云，极尽繁华，是东南一大都会，与京城长安南北相峙，有“雄富冠天下”之称。扬州城也由蜀冈之上扩大到蜀冈以南，南北长12里，东西宽6里，人口近百万。唐诗中称之为“十里长街市井连”，“夜市千灯照碧云”，“犹自笙歌彻晓闻”，可见当时扬州的繁华景象非同寻常。
此时的维扬，不仅经济繁荣、商贸发达，人口兴旺，而且风景非常优美，吸引了当时无数游人不远千里来此观赏，可谓人文荟萃，群贤毕至，盛极一时。著名诗人李白、孟浩然、白居易、刘禹锡、杜牧，政治家牛僧儒，经济学家王播等人都曾驻足扬州，盛赞扬州为钟灵毓秀、景色如画之地。李白的“故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州”、杜牧的“二十四桥明月夜，玉人何处教吹箫”等诗句均恰如其分地描绘了当时维扬的魅力，成为不朽的佳句广为流传。
往日繁华随着运河时代的结束已经远去，今日的兴盛随着改革开放和沿江开发战略的实施，以及扬州城市整体规划的方向已经悄然临近。
依托这一区域建立的维扬经济开发区于2006年成立，目前已经升格为省级经济开发区，总规划面积30平方公里，一期规划面积10平方公里，现已开发启动8平方公里。目前区内已入驻250家工业企业，主要以机电产业、光伏太阳能和轻纺玩具为主。07年业务总收入近70亿元，从业人数达2万多人。
维扬经济开发区结合扬城整体规划，在维扬区委、区政府统一领导部署下，以开发区和蜀冈生态新区为载体，着力打造扬城北部新区。目前开发区已商业开发1200亩，总投入近30亿元人民币，主要有占地143亩的五亭龙国际玩具城项目、占地200亩的江阳商贸城项目、蜀景花园别墅区、养怡花园、江阳新村（满芳庭）商住项目、石油山庄以及即将推出的江苏新能源置业集团开发的新能源•花样年华商住项目。
扬州北部新区已具雏形，商气、人气正逐渐浓郁。五亭龙国际玩具城，入驻商铺企业已达600家，今年可实现营业额20亿元。一年一度的中国扬州毛绒玩具礼品博览会将于5月18日在五亭龙国际玩具城再次隆重召开，必将为北部新区积聚更多的商气、人气以及财气。江阳商贸城入驻商户近500家，营业额达到3亿元。江阳商贸城已显现出北部新区建材集散中坚地位。即将正式启动的扬州汽车北站和汽车4S店集中区已成为扬州北区新的亮点。汽车北站的新建必将带来更多的人气。占地300亩的 汽车4S店集中区已有7家企业入驻，涵盖了奔驰、宝马、雷克萨斯、本田、丰田、大众等众多知名品牌厂家品牌产品。
扬州北区正在迈入百业兴旺、稳定协调的快速发展阶段。
近日，维扬区开发区管委会、维扬区规划局、国土局、建设局、商贸局等相关部门负责人和南京、扬州的专家学者以及在北区投资开发的企业代表齐聚公元国际大厦，共同对扬州北区的发展态势、区域现状、投资前景和需要关注的问题进行了深入研讨。
研讨会上，政府各相关部门负责人分别就区域规划、发展概况等进行了报告，与会专家和各企业代表畅所欲言，各抒己见，分别从不同角度发表了自己的观点和看法。大家一致认为，北区的整体运行发展协调有序、态势良好，区域成长前景广阔。专家们对于以产业发展、商贸建设拉动城市开发的发展模式给予了充分肯定，认为这样的开发是符合区域发展的要求的，因而是有发展潜力的、可持续的一种开发模式。
随着在北区生活工作的人群不断增加，对各项生活配套，包括住宅、商业等需求会有大幅度增长，工作在北区、生活在北区将成为人们物业投资的主要驱动力。因此，北区必然和扬州西区、南区一样，进入物业投资的高峰期。
研讨会上，大家也提出了一些需要关注的问题，对于北区的整体规划提出了一些切实中肯的建议和意见，特别强调加快大的商贸和生活中心建设的紧迫性以及区域发展的协调性，提出对蜀冈生态风景区保护性开发的重要性。
政府相关部门也表示，北区规划正在不断调整中进行完善，力求充分发挥后发优势，吸收和利用扬州西区、南区开发中积累的经验教训，把北区建设成产业协调、环境优美、生态健康、生活便利的现代化城市。
在这里，我们摘录研讨会的部分观点，以飨读者。
观点一：独特资源，形成区域发展得天独厚的优势
维扬区经济开发区管委会俞扬元主任向与会者介绍了扬州北区的相关情况。扬州北区历史积淀十分丰富，可以说，千年扬州的辉煌就是从北区起步的；今天，扬州北区的交通优势和生态资源优势尤其突出。北区连接京沪、宁沪两大动脉，南接扬州港和润扬长江大桥，宁启铁路横贯全区；蜀冈生态风景区更是扬州最好的生态片区，是扬州最适合人居的地带。
任何一个区域的发展，都需要资源的支撑。东南大学建筑和房地产研究所所长、博士生导师李启明教授在发言中以宁沪高速沿线城市和南京江宁、江北几个区域的发展为例，说明了资源优势在区域发展优势上的重要反映。江苏物业投资升值最快的区域基本集中在沪宁高速沿线，其升值速度达到其他区域的1—3倍。南京江宁和江北区域也是利用资源优势（大学城、风景区、产业园）迅速发展起来的。
资源优势合理开发利用后，其价值就能迅速体现出来，成为城市发展最可靠的推动力。
交通优势为工业、物流、商贸提供了发展契机，环境资源为发展旅游、生态观光、服务业带来了机遇，扬州北区也因此插上了腾飞的双翼，成为扬州新的热点地区也就无可置疑。
观点二：产业先行，为物业开发投资提供坚实基础
产业壮大形成的资金流、人流汇集在北区，形成物业投资的迫切需要，使北区物业开发面临难得的机遇。
扬州大学房地产研究所所长张敏莉教授在发言中指出，扬州北区产业先行的战略，为今天的区域开发奠定了坚实基础。与很多新区开发面临的建房等人住、有房无人住的状况不同，扬州北区由于有江阳工业园、有江阳商贸城、五亭龙玩具城等大批生产企业和流通企业入驻，有2万多人在此就业，同时周边大规模开发拆迁人口安置，以及随即到来的北区开发热潮的进一步升温，一大批人面临着无房可住的问题。
维扬经济开发区管委会俞扬元主任对此深有体会，指出目前大批职工在北区工作，在其他区域生活，迫切希望在北区安家落户。但是，目前北区住宅开发刚刚启动，项目规模小，远远不能满足现有需求。占地面积460亩的石油山庄由于只面向油田职工，对于改善区域内的居住状况无法产生影响。因此，俞主任呼吁各开发企业，尤其是具有良好的品牌和社会形象的开发企业到北区投资，“发展在维扬、发财在维扬、辉煌在维扬”。
高级经济师、中国房地产策划联盟副主席兼秘书长郭井立对北区的变化感到十分惊讶，因为在三年前他曾经到过北区，三年后北区的变化之大出乎他的预料。北区的商贸流通和生产企业的密集度给他留下了深刻印象。由于背倚西北绕城高速这一联通京沪和宁沪两大交通动脉的快速通道，扬子江北路又能直通扬州港，且北与安徽相接，成为不可多得的产业集聚的宝地。未来这里的产业发展必将有更加迅猛的发展。人气、商气、财气的大融合，催生出的将是又一个“维扬盛景”。这从很大程度上昭示着北区物业投资的光明前景。
维扬区规划局李局长也指出，由于地势优越，思路明确，维扬经济开发区迅速升格为省级开发区，其地位愈发凸显出来，今后扬州北区将形成维扬开发区、扬州最大的公铁水物流经济区和蜀冈生态风景区三区联动的格局。这样的联动产业发展带动物业开发，进而推动北区物业投资热潮，其趋势已经不可阻挡。
维扬区商贸局管局长特别提到商贸配套的相关情况，把商贸产业作为带动全区发展和提高居民生活水平、改善区域环境的重要抓手，为区域开发增添动力。
观点三：规划协调，推动区域价值稳步攀升
政府的全面协调规划是发挥区域优势的重要推动力，合理布局、协调规划、控制节奏、规范管理，北区区域成长越协调健康，越有助于提升北区物业价值。
东南大学建筑和房地产研究所所长、博士生导师李启明教授在发言中特别强调规划协调的重要性。李启明教授作为城市规划方面的权威，曾经参与和主持制订了许多城市的规划建设。对于扬州北区，李启明教授十分看好。南有蜀冈风景区、北有产业园，高速通道、客运站、铁路货运站和港口都在城市轴线上，具备了最重要的城市发展支撑框架。李启明教授指出，城市的区域发展要有时机、有步骤，先做什么后做什么很重要。充分发挥利用区域资源优势，进行合理协调的规划，是提升区域价值，进而推动区域发展、拉动物业投资的决定因素。
维扬区规划局李局长对于北区规划的一些情况作了介绍，江阳工业园区首期规划面积10平方公里，基础设施配套外，还建成机械工业园、电子工业园、轻纺工业园、创业园及服务中心等多功能区。在双塘路和扬子江路一带规划有大型商业集中区，配套的学校医院和已建成的四星级农贸市场共同构成一个大型商业生活中心。
扬州大学房地产研究所所长张敏莉教授也提出，产业集聚吸引了人气，但是只有商贸生活中心的各项配套完善了，生活便利了，才能留住人气，这对于物业投资价值的提升十分重要。维扬区对于北区的规划毫无疑问把以人为本放在了首位，怎样让工作在北区的人们能够在北区享受到幸福舒适的生活条件，也是关系到北区未来发展的根本问题。
江苏新能源置业集团有限公司执行总监张有龙在讲话中表明，新能源之所以选择目前的时机投身北区开发，一个重要的原因就是在全面了解和评估了北区规划后，认识到北区的规划设想具有现实的依据，而且已经具备了实施规划的所有条件。北区规划在协调性、可行性和节奏上充分把握了北区的特点，因而给开发企业树立了信心。
观点四：后发优势，让北区物业开发起点更高
所谓后发优势，就是虽然发展较晚，但是由于吸取先发者的经验教训，可以更快、更好的前进，甚至实现赶超目标。
从这个意义上讲，扬州北区的发展比扬州西区、南区起步晚，但是可以从各方面吸取总结扬州西区、南区在发展中出现的问题和成功的经验，从规划设计、战略调整中少走弯路，因此发展速度可以更加迅速。
扬州大学房地产研究所所长张敏莉教授在谈话中指出，目前，北区的产业规划和区域规划考虑到了产业链的衔接和城市功能分区，这就是吸收了其他城市的发展思路。这样的做法可以提升资源利用效率，提高居住质量。整个社区布局，以及工作区与生活居住区、商业区的布局都充分考虑到了城市功能的需要，最大限度改善了城市布局的合理性和经济性，这是扬州北区后发优势的具体体现。
高级经济师、中国房地产策划联盟副主席兼秘书长郭井立对于后发优势在城市建设中的作用也深有体会。他指出，扬州之所以把北区放在后期进行开发，一个重要原因就是为了积累经验，在北区开发中充分运用后发优势。扬州北区作为扬州千年历史的发源地，对其开发利用是一件十分慎重的事情。在积累了多年开发经验的基础之后，再行对北区进行开发，无疑更为稳妥。因此，这也决定了北区是在更高的起点上进行的开发，这也决定了北区必然会成为扬州物业投资的新的高地。
维扬区建设局蒋局长指出在开发建设中特别注意到各种物业形态的配置。这也是从其他城市和扬州近年来城建中反映出的问题中得到的经验。
观点五：价格空间，是北区物业投资的助推器
后发优势中的一个重要方面就是价格。每个区域成长都有一个过程，反映在价格上，就是由低到高有一个渐进增长的区间。
扬州西区从2000年的住宅均价1000元左右成长到6000元左右，经历了8年；南区起步稍晚，起点更高，住宅均价从2500元左右成长到4500元左右，经历了3年；亲身参与西区和南区开发的江苏新能源置业集团有限公司执行总监张有龙说，北区的成长速度可能更快，因为这里的区域成熟度和当初的西区、南区相比不可同日而语。当初的西区完全是农村，产业发展几乎是空白，南区虽然有工业园区，但是与现在的北区相比还属于起步阶段。因此，新能源对于北区的未来充满信心。
江阳商贸城张总和五亭龙玩具城的朱总对此深有感触，因为作为北区第一批开发者，他们见证了北区物业成长的全过程。五亭龙玩具城入驻商户和投资额度大幅攀升，租金和营业额也同步大幅增长，使扬州玩具城的称号更加名副其实；江阳商贸城从北区发展的带动者转变成北区增长的受益者，这本身也反映出北区的巨大变化和灿烂前景。他们对于新能源置业这样的品牌开发企业进入北区表示由衷的欢迎。
品牌的力量本身就是区域成长的助推器，因为品牌注重产品自身的提高。新能源置业在西区和南区一贯以创新和高质量引领物业投资潮流，在北区也是如此。
新能源花样年华项目总经理王友林表示，新能源•花样年华就是要把凝聚了新能源十多年开发经验的精髓，结合北区居民生活需要的楼盘奉献给广大市民，要成为让老百姓买得起、住得好的高品质楼盘。价格空间和高品质相结合的物业必然会成为投资的热门。
扬州大学房地产研究所所长张敏莉教授高度赞赏新能源置业的做法，她说，象新能源置业这样具有社会责任感的企业越多，北区的发展就会越快，对于北区人民而言就越有福气。她还呼吁，进入北区的开发企业一定要把楼盘的环境做好，能与蜀冈生态风景区相得益彰，让扬州北区花团锦簇、四季飘香。新能源•花样年华小区60%的地面都是绿化景观，这样的做法在北区带了好头，应该发扬光大。
研讨会上，专家学者和政府官员以及开发企业对北区物业投资前景表现出极大的信心，其根源在于政府的科学规划、合理布局和配套政策的推动，在于扬州北区独特的环境资源和交通优势，在于初具规模的产业发展。我们相信，未来两三年，将是扬州北区快速成长的时期，未来的扬州北区将呈现出令人惊叹的壮美画卷！
转自2008年4月14日《扬州晚报》
